ד"ר אבי נוב, עו"ד

נובמבר 2011

תושב חוץ שיש לו נכס בישראל המניב לו הכנסה משכירות, כפוף למיסוי ישראלי כמפורט להלן:

מס הכנסה

בהתאם לסעיף 2 לפקודת מס הכנסה, תושב חוץ חייב במס בישראל רק על הכנסותיו אשר הופקו או נצמחו בישראל. החיוב במס ביחס לתושב חוץ הוא על בסיס טריטוריאלי. לפיכך, הכנסות שכירות של תושב חוץ אשר הופקו מנכס בישראל כפוף למיסוי ישראלי.

מס ערך מוסף

בהתאם לסעיף 2 לחוק מע"מ, "על עסקה בישראל ועל יבוא טובין יוטל מס ערך מוסף בשיעור אחד ממחיר העסקה או הטובין, כפי שקבע שר האוצר בצו לאחר התייעצות עם ועדת הכספים של הכנסת". לפיכך, ככל שמדובר "בעסקה", תושב החוץ יהיה כפוף לתשלום מע"מ.

"עסקה" מוגדרת בחוק מע"מ ככוללת כל אחת מאלה:

(1) מכירת נכס או מתן שירות בידי עוסק במהלך עסקו, לרבות מכירת ציוד;

(2) מכירת נכס אשר נוכה מס התשומות שהוטל על מכירתו למוכר או על יבואו בידי המוכר;

(3) עסקת אקראי.

אמנות למניעת כפל מס

במידה ותושב החוץ המפיק הכנסה בישראל הוא תושב מדינה שיש לה אמנה למניעת כפל מס עם ישראל, יש לבחון את הוראות האמנה לעניין תחולת המס על ההכנסה הזאת. בעיקרון, באמנות המס של ישראל זכות המיסוי הראשונית על רווחים הנובעים ממקרקעין תהיה למדינה שבה מצויים המקרקעין (מדינת המקור). מדינת התושבות תעניק זיכוי ממס בגין המיסים ששולמו במדינת המקור.

פתיחת תיק ברשויות המס

תושב חוץ שיש לו נכס מקרקעין בישראל, אשר מניב עבורו הכנסה משכירות נידרש לפתוח תיק במס הכנסה ובמשרדי מס ערך מוסף (מע"מ). ביחס למע"מ, ניתן לבקש כי הדיווחים השוטפים יבוצעו על ידי שוכרי הנכס זאת בהתאם להוראות סעיף 20 לחוק מע"מ, הקובע "מי שאינו חייב בתשלום המס רשאי, בהסכמת המנהל ובתנאים שקבע, לקבל על עצמו את התשלום, ומיום ההסכמה דינו כדין החייב בתשלומו".

לעניין מס הכנסה, תושב החוץ נידרש לשלם מקדמות בשל הכנסות השכירות לפקיד השומה ולהגיש דוחות שנתיים. במקרים מסוימים, קיימת האפשרות כי מהכנסת השכירות ינוכה מס במקור בהתאם לתקנות מס הכנסה (ניכוי מתשלום דמי שכירות) התשנ"ח - 1998.

מינוי נציג

בהתאם לסעיף 60 לחוק מע"מ, תושב החוץ ימנה נציג אשר יירשם כנציגו של הנישום במע"מ, כמפורט להלן:

א) חייב במס שהוא תושב חוץ, שיש לו עסקים או פעילות בישראל, ימנה תוך שלושים יום לאחר שהחל לעסוק או לפעול בארץ נציג שמקום מגוריו הקבוע הוא בישראל, יודיע על כך למנהל ויצרף הסכמתו של הנציג בכתב.

(ב) נציג שנתמנה לפי סעיף זה דינו לענין חוק זה כדין החייב במס.

(ג) הפסיק נציג לייצג את החייב במס, יתנו החייב במס או הנציג למנהל הודעה על כך בכתב לא יאוחר מארבעה עשר יום לאחר הפסקת הייצוג; החייב במס ימנה תוך אותה תקופה, בדרך האמורה בסעיף קטן (א), נציג חדש ויצרף להודעה את שמו של הנציג החדש וכתב הסכמתו.

ניתן לקבוע פגישה עם עורך דין מיסים בהתראה קצרה במייל: avinov@bezeqint.net

אין לראות באמור לעיל כתחליף לחוות דעת משפטית ו/או לייעוץ משפטי