פרק שני - מערכת המיסוי בארצות הברית

חקיקת המס|משקיע ישראלי|סיווג הכנסה|מבנה

דיני המס האמריקאיים הינם, ככל הנראה, דיני המס המסובכים בעולם. המורכבות נובעת מכך שקוד מס הכנסה האמריקאי (Internal Revenue Code of 1986, as amended (להלן ‑ "IRC")) מורכב מאלפי סעיפים אשר מכוחם הוצאו עשרות אלפי תקנות, ובנוסף, מהעובדה שמעבר למיסוי ברמה הפדראלית, מוטלים מיסים נוספים ברמה המדינתית אשר משתנים ממדינה למדינה. מעבר למורכבות דיני המס האמריקאים, ישנן ארבע עובדות נוספות שחשוב לציין כבר בפתיחה:

(1) שיעורי המס המוטלים על זרים המפיקים הכנסות מנדל"ן בארה"ב הינם גבוהים יחסית;

(2) חקיקת המס האמריקאית יכולה להיות מפלה ביותר כלפי זרים;

(3) חקיקת המס האמריקאית מתייחסת להשקעות של זרים בנדל"ן בצורה שונה לחלוטין מאשר להשקעות אחרות של זרים;

פרק זה של המאמר יסקור את המיסים העיקריים הרלוונטיים למשקיע הישראלי ברמה הפדראלית ‑ מס הכנסה (Income Tax), מס עיזבון (Estate Tax) (להלן גם ‑ "מס ירושה") ומס סניף (Branch Profits Tax). דיון במיסים החלים על המשקיע הישראלי ברמה המדינתית חורג מהיקפו של מאמר זה. יחד עם זאת, כל תכנון מס עבור משקיע ישראלי בנדל"ן בארה"ב חייב לקחת בחשבון את חקיקת המס הספציפית במדינה בה משקיע הישראלי, מעבר לחקיקת המס הפדראלית. בנוסף, מפאת קוצר היריעה נמנענו מלדון במיסים נוספים ברמה הפדראלית, שייתכן שיהיו רלוונטיים עבור משקיעים ישראליים, כדוגמת מס המתנות (Gift Tax) ומס בגין העברת נכסים המדלגת על דור (Generation Skipping Transfer Tax).

סוגיות רלוונטיות נוספות אשר אינן נידונות במאמר הינן: הדו"חות שעל המשקיע להגיש לרשויות המס בארה"ב על בסיס שנתי, ההגבלות על ניכוי הוצאות מימון, מנגנון ניכוי המס במקור על‑ידי אדם הרוכש נכסי נדל"ן ממשקיע זר, שחלוף נכסים בפטור ממס (Like-Kind Exchange), וכיו"ב. יצוין, כי סוגיות אלו בהחלט עלולות לגרום לכאבי ראש למשקיע הישראלי. דוגמה לכך היא החובה המוטלת על יחידים וחברות זרות המחזיקים נכסי נדל"ן בארה"ב להגיש דו"חות שנתיים לרשויות המס, אשר טומנת בחובה עלויות המורידות את התשואה. דוגמה נוספת לכך היא חקיקה המטילה, במרבית המקרים, חובה לנכות 10% במקור מסכום המכירה (ברוטו) על אדם הקונה נכס נדל"ן מתושב זר. על פי רוב, סכום זה יהיה גבוה יותר מחבות המס בפועל, והמשקיע הישראלי שמכר נכס נדל"ן ייאלץ למלא דו"ח ולבקש החזר, או לבקש אישור מקדמי מרשויות המס האמריקאיות ולהגישו למוכר על‑מנת להימנע ממיסוי יתר.

הכנסת שכירות

משקיע ישראלי אשר נמצאים בבעלותו נכסי נדל"ן מניבים בארה"ב יכול, במרבית המקרים, לבחור בין שתי דרכים אפשריות להתמסות על הכנסתו בארה"ב.

הדרך הראשונה היא לבחור לשלם 30% מהתקבולים משכירות באמצעות מנגנון של ניכוי מס במקור. במקרה שהמשקיע הישראלי בחר בדרך זו, הוא לא יוכל לנכות את הוצאותיו כנגד ההכנסה משכירות. יצוין, כי דרך זו היא למעשה ברירת המחדל. הדרך השנייה שבה המשקיע הישראלי יכול לנקוט היא לבחור להתמסות על הכנסתו מדמי השכירות כאילו מדובר בהכנסה מעסק. במקרה כזה, המשקיע הישראלי ימוסה בהתאם לשיעורי המס הרגילים החלים על יחיד (אם הוא מחזיק בנכסים ישירות, לרבות באמצעות גוף שקוף לצורכי המיסוי האמריקאי, כגון: שותפות ו‑LLC) או חברה (אם הוא מחזיק בנכסים באמצעות חברה זרה), והוא יוכל לנכות את ההוצאות שהוציא בייצור ההכנסה (פחת, שכר למנהלי הנכסים, הוצאות מימון וכיו"ב).

הבחירה בין שתי הדרכים שהוצגו אפשרית בין אם המשקיע מחזיק בנכסים ישירות, ובין אם המשקיע מחזיק בנכסים באמצעות חברה זרה. יחד עם זאת, בחירה באפשרות הראשונה תביא כמעט בכל המקרים לנטל מס כבד מאוד, ולכן האפשרות השניה נראית כבחירה העדיפה, חרף העובדה שבחירה בה תחייב את המשקיע (ברמת היחיד או החברה) להגיש דו"ח שנתי לרשויות המס בארה"ב. יתר המאמר מניח שהמשקיע הישראלי בחר להתמסות על הכנסות השכירות כעל הכנסות מעסק. שיעור המס השולי המירבי המוטל על יחידים וחברות בארה"ב בשנת 2012 הינו 35%. ברמות ההכנסה הנמוכות ייתכן שוני בין שיעור המס המוטל על חברה לבין שיעור המס המוטל על יחיד. בנוסף למס הכנסה פדראלי, ייתכן שיחולו על הכנסות השכירות גם מיסי הכנסה מדינתיים.

הכנסה ממכירת נכסי הנדל"ן

השאלה, כיצד תמוסה הכנסתו של משקיע ישראלי, שמוכר נכסי נדל"ן הנמצאים בבעלותו בארה"ב, תלויה בעיקר בשלושה גורמים:

(1) סיווג ההכנסה כרווח הון או כהכנסה פירותית;

(2) תקופה ההחזקה;

(3) מבנה ההחזקה ‑ ישירה (לרבות באמצעות יישות שקופה כדוגמת LLC או שותפות) או באמצעות חברה.

סיווג ההכנסה

ההבחנה בין הכנסה פירותית לרווח הון בדין האמריקאי נעשית באמצעות ההגדרה של נכס הוני. נכס הוני מוגדר על דרך השלילה, ואינו כולל רכוש שהוחזק על‑ידי הנישום בעיקר לצורך מכירה ללקוחות במהלך עסקו הרגיל של הנישום. ההבחנה בין נכס הוני למלאי עסקי נעשית על בסיס המבחנים הנמצאים בהלכה הפסוקה. באופן היסטורי, בתי המשפט הסתכלו על:

(1) מהות וייעוד רכישת הנכס ומשך ההחזקה;

(2) המאמצים שהשקיע הנישום במכירת הרכוש;

(3) הכמות, ההיקף, ההמשכיות והמהותיות של המכירות;

(4) פעולות השבחה שביצע הנישום ברכוש על‑מנת להגדיל את המכירות (כגון: חלוקה, פיתוח ושיפורים);

(5) השימוש במשרד ופרסום המכירות;

(6) מידת הפיקוח של הנישום על נציגיו במהלך מכירת הרכוש;

(7) הזמן והמאמצים שהקדיש הנישום למכירת הרכוש.

משנות ה‑80 היו מספר פסיקות שקבעו, כי יש להשתמש בפרמטרים שנקבעו בהלכה הפסוקה על מנת לבחון שלוש שאלות עיקריות:

(1) האם הנישום היה מעורב בעסק, ואם כן, איזה עסק?

(2) האם הנישום החזיק את הרכוש בעיקר לצורך מכירה בעסק זה?

(3) האם המכירה הייתה במהלך העסקים הרגיל של העסק ?

כעניין פרקטי ניתן לציין, כי נישום המעוניין שהכנסותיו בגין מכירת הנדל"ן יסווגו כרווחי הון חייב לתכנן את צעדיו בקפידה, שכן טעויות הנובעות מחוסר תשומת לב יכולות להביא להפיכת רווח, שבנסיבות אחרות היה מסווג כרווח הון, להכנסה פירותית. כך למשל, נניח ששני תושבי ישראל מעוניינים לרכוש 10 בתים באמצעות LLC, להשכיר אותם לתקופה של מספר שנים, ולאחר מכן למכור בהדרגה. יש לוודא, כי בהסכם השותפות ביניהם, כמו גם במסמכי הייסוד של ה-LLC, יצויין כי המטרות של ה‑LLC הינן: רכישה, בעלות, החזקה, ניהול והפעלה של נכסי ה‑LLC, ואם וכאשר הכרחי או נחוץ - מכירה או העברה של נכסי ה‑LLC, הכל לצורך הפקת רווח. דוגמה נוספת הינה, שיש צורך לוודא שבדיווחים שמגישה ה‑LLC המוחזקת על‑ידי שני המשקיעים הישראלים לרשויות המס האמריקאיות, לא יצויין כי עסקה העיקרי של ה-LLC הינו מכירת נכסי נדל"ן.

תקופה ההחזקה

בדין האמריקאי קיימת הבחנה בין רווח הון הנובע ממכירת נכס שהוחזק יותר משנה (Long-Term Capital Gain), לבין רווח הון ממכירת נכס שהוחזק לתקופה של עד שנה (Short-Term Capital Gain). ככלל, יחיד המוכר נכס נדל"ן שהוחזק על‑ידו למעלה משנה, והמכירה סווגה כמכירת נכס הוני, זכאי ליהנות משיעורי המס הנמוכים יותר החלים על רווחי הון. לעומת זאת, יחיד המוכר נכס נדל"ן שהוחזק בבעלותו לתקופה של עד שנה, אינו זכאי ליהנות משיעורי המס הנמוכים החלים על רווחי הון. עם זאת, לסיווג ההכנסה כרווח הון או כהכנסה פירותית יכולה להיות חשיבות במקרים אלו עקב דיני קיזוז הפסדים.

מבנה האחזקה

במידה שהמשקיע מחזיק בנכסים הנמצאים בארה"ב באמצעות חברה זרה, הרי שהרווח ממכירת נכסי הנדל"ן ימוסה בהתאם לשיעורי המס הרגילים החלים על חברות, שכן חברות אינן זכאיות ליהנות משיעור המס המופחת החל על רווחי הון שהופקו בידי יחידים. במקרה של החזקת הנכסים באמצעות חברה, המשמעות העיקרית של סיווג ההכנסה היא לצורכי קיזוז הפסדים.

לעומת זאת, במקרה של משקיע המחזיק בנכסי נדל"ן בארה"ב ישירות או באמצעות ישות שקופה, הרי שהרווח ימוסה באופן שיוסבר בפסקאות הבאות.

במידה שההכנסה מסווגת כהכנסה פירותית, הרי שהמשקיע ימוסה בהתאם לשיעורי המס הרגילים החלים עליו בארה"ב (כיום, עד 35%). גם אם ההכנסה תסווג כרווח הון ממכירתו של נכס שהוחזק לתקופה של שנה או פחות, ימוסה המשקיע בהתאם לשיעורי המס הרגילים החלים עליו בארה"ב.

לעומת זאת, במידה שהכנסתו של המשקיע תסווג כרווח הון ממכירתו של נכס שהוחזק למעלה משנה, הרי שלצורך חישוב המס שיחול במכירה יש לפצל את הרווח לשני חלקים: הרווח בגין מרכיב הפחת שנתבע בעבר (או שניתן היה לתבוע) והוריד את בסיס המס של הנישום בנכס, ימוסה בשיעור של 25% (depreciation recapture); על יתרת הרווח יחול מס בשיעור של 15%.

להרחבה בנושא מיסוי אמריקאי, ראו: מדריך מיסוי בארצות הברית

ניתן לקבוע פגישה עם עורך דין מיסים בהתראה קצרה במייל: [email protected]

אין לראות באמור לעיל כתחליף לחוות דעת משפטית ו/או לייעוץ משפטי